2013년 8월 27일에 방영된 SBS '현장 21' 116회 방영분이다.
'미친' 전세 값의 덫---------------------
전셋값이 왜 자꾸 오를까?
우리나라에만 있다는 '전세(傳貰)' 는 집을 임대해주는 대신 보증금 형식의 목돈을 받는 것이다.
요즘에는 반전세(보증부 월세, 보통 전세값 상승분을 월세로 돌리는 경우)가 유행인데,
이는 임대 형식이 월세로 전환 되는 과도기적 현상으로 볼 수 있다.
'전세' 라는 관습적 임대 형식은 과거 70~80년대에 은행의 예금 이자율이 6~7% 대를 유지하고 있던 시절에 유효했다.
만약 1년 만기 정기예금이라고 가정하고, 1000만원의 1% 면 1년 후에 이자수익이 10만원이 되는 셈이다.
1년은 12개월이기 때문에, 실제로 한달 수익은 8천3백원 정도가 된다.
전세값 3천만원을 임차인에게 받아 정기예금에 넣었고, 이자율이 6%라면,
0.83 ×3 ×6 = 14.94
즉, 계산대로라면 3천만원 짜리 전세를 임대했는데, 은행의 예금 이자율이 6% 라면, 월 14만 9천4백원의 수익이 생긴다.
1980년대에 쌀 한가마니(80kg)값이 12만원(지금도 12~16만원) 정도 였다고 하니,
월세로 쌀 한가마니 정도를 받는 셈이다.
이 즈음 발행했던 주택복권 1등 당첨금이 5천만원 이었다.
위키백과에 따르면, 1980년대 후반 일용직 노동자의 일당이 25,000원 이었다고 한다.
정확하지는 않지만, 이 당시 여성 일용직 노동자는 그보다 적은 비용을 받았다.(다른 직종에 비해 높은 편이었다고)
일용직 - 위키백과
참고:
네이버_뉴스라이브러리_1969년 쌀값 1가마(80kg) 5천5백원
20091026-80년대 쌀값 12만 원, 지금도 쌀값은 12만 원-
은행 예금 이자율이 높을때 꽤 좋은 수익을 주었던 '전세' 는, 이후 예금 이자율이 낮아지면서 문제가 된다.
세계 경기불황과 침체로 소비 활성화를 위해 금리를 낮추는 정책이 진행된다.
미국은 제로금리를 시행했고, 한국은 거의 1~2% 수준의 금리로 낮추었다가 최근 3% 정도로 상향했지만,
한번 떨어졌던 예금 이자율은 더이상 오르지 않아 2% 수준에 머물고 있다.
(반면, 대출 이자는 고금리)
물가는 계속 올랐는데, 예전에 6~7% 하던 시절의 임대방식인 '전세' 는 이제 더이상 좋은 수익을 주지 못한다.
물가가 오르지 않았다고 가정하더라도, 3천만원에 대한 연 2% 의 이자수익이라면,
0.83 ×3 ×2 = 4.98
즉, 한달 수익이 4만9천8백원이다.
요즘 시장에 한번 가면 10~20만원 정도가 든다는 점에서 보면 터무니 없는 수익율이다.
집주인 입장에서는 이 수익율을 높일 방법이, 전세금을 더 올리거나 혹은 반전세나 월세로 돌리는 것이다.
임차인(전세를 구하는) 입장에서는 사실 매달 지속적으로 많은 돈이 나가는 반전세나 월세를 선호하지 않는다.
그렇기 때문에 국내에 '전세' 라는 임대 형식이 관습적으로 생긴 것이기도 하다.
전세로 놓던 집을 반전세나 월세로 돌리는 경우, 월세가 최소 60만원 쯤에서 백만원을 훌쩍 넘어가기 때문에(고급주택 제외),
여전히 한번 돈을 넣었다가 이사갈때 원금을 회수할 수 있는(기회비용 및 원금에 대한 이자수익은 포기) 전세를 선호할 수 밖에 없다.
여전히 수요(전세를 찾는 세입자)는 많지만, 공급(전세로 임대하려는 집주인)은 점점 더 없어지기 때문에,
수요공급 법칙에 따라 전세금은 올라가게 된다.
집주인들은 왜 전세값을 올릴까?
다양한 이유가 있겠지만, 대략 2가지 관점에서 보자.
1. 전세값을 올려 은행이자 수익을 높이기 위해
2. 개인적 채무를 변제하기 위해
여기에는 복잡한 문제들이 뒤얽혀 있다.
일본의 부동산 시장 거품이 빠지면서 잃어버린 10년(이제는 20년)이 왔듯이,
그 전철을 그대로 밟아 한국에도 같은 현상이 일어나고 있다.
강남을 중심으로 부동산의 가격은 천정부지로 오르고, 평범한 직장인 거의 평생을 일해서 돈을 모아도 강남의 변변한 아파트 한채 마련하기 힘들다.
명확하지는 않지만, 뭔가 거품이 많이 끼었다는 의문이 들게 하는 부분이다.
누군가의 말처럼, 정부에서는 1인1주택 시대를 열었다고 하는데, 왜 우리는 제 한 몸 뉘일 집을 구하지 못할까.
'집' 이 '거주' 를 위한 것이 아니라 '투자' 를 위한 수단이 되었기 때문이다.
산업화로 인해 급속한 경제 성장을 이루면서 덩달아 주택 가격도 급상승 했다.
노른자위 땅을 가지고 있던 사람들은 10~20년 사이에 오른 땅값으로 땅부자(졸부)가 되었다.
집을 지어 비싸게 세를 받기도 하고, 비싼 값에 팔 수 있었던 것이다.
명동의 노른자위 땅은 1평(3.3제곱미터)에 1억이 넘는다.
한달에 백만원의 월급을 받는 노동자는 월급을 전혀 쓰지 않고 저축을 해서 10년은 모아야 고시원 방한칸 수준의 땅을 살 수 있다.
투자의 관점에서는, 거품이 끼던 사기를 치던 어떻게든 값을 올리는게 중요하게 여겨지기 때문에 땅값과 집값은 하늘 높은줄 모르고 올랐다.
대기업들은 대도시 인근 허허벌판에 성냥갑 같은 아파트 단지를 짓고, 수억원에 팔아서 엄청난 수익을 거뒀고,
다 쓰러져 가는 강남의 오래된 아파트 단지는 '재건축' 을 빌미로 엄청난 고가에 가격이 형성되었다.
땅값이 비싼 곳이니, 건물을 재건축 해서 땟깔이 좋아지면 값이 더 오른다는 것이다.
하지만, 오르는 것에도 한계가 있다.
전체적인 경제 수준이 비하여 지나치게 땅값과 주택값이 오르다 보면 결국 한계에 부딪힌다.
게다가 경기침체로 국민들의 경제력이 급속히 떨어지면서 뒤늦게 나마 '거품' 을 인정하게 된다.
더이상 비싼 주택을 구입할 사람은 없다.
수요가 없어지면 결국 가격은 내리게 되어 있는데, 투자 개념으로 생각하고 주택을 구입한 사람들이 문제다.
그동안 다수의 주택구입자들은 몇 천만원이라도 더 오를것이라 생각하고 10억짜리 집을 대출을 받아 구입한다.
자신은 더 싼 주택이나 전세에 살면서, 구입한 주택은 전세를 놓았다.
대출이자도 갚아야 하니, 어서빨리 구입한 집의 값이 올라 되팔아 은행대출도 갚고 자신도 수익을 내야 하는데,
예금이자 보다 대출이자가 더 높으니 매월 쌓여가는 대출이자 감당하기도 힘들고, 경기 침체로 집값은 더 떨어진다.
결국, 주택을 구입할 당시 가격보다 더 떨어지면 빚 갚기에도 부족한 깡통주택이 되어 빚더미에 올라앉는 이상한 현상이 벌어진다.
걔중에는 자신의 빚을 갚기 위해 세놓은 전셋값을 더 올리는 경우도 있을 것이다.
그러다 결국 집주인이 파산하면, 임차인은 전셋값을 날린다.
파산하여 경매로 집을 처분할 경우, 1순위는 대출해준 은행과 세금을 징수할 국가다.
사람들은 어차피 주택가격 거품이 꺼지고 떨어질거라고 생각하기 때문에 주택을 구입하려 하지 않는다.
주택을 사려는 수요는 없고, 이들이 전세를 그대로 유지하려 하기 때문에 전세 수요만 늘어났다.
그런데, 정부에서는 주택매매를 활성화 하기 위한 정책만 세운다.
부동산 시장의 거품이 꺼질 것은 자명한데, 사람들은 계속 폭탄 돌리기를 하고 있는 것이다.
최종 시점에 비싸게 주택을 보유하고 있던 사람은 덤터기를 쓰는 것이다.
주택가격이 30% 하락, 반토막이 난다고 가정하면, 주택을 보유하고 있던 사람은 자산가치가 증발하기 때문에 그만큼의 돈을 허공에 날리게 된다.
노후생활에 대한 문제가 없고 경제적으로 여유가 있는 사람이라면, 이 시점에서 비싸고 언제 돈을 떼일지 모를 위험한 전세를 벗어나 그냥 평생 살 집을(주택 실수요) 마련할수도 있다.
하지만, 대다수의 사람들은 대출을 낀 비싼 주택을 소유하고 있거나 또는 비싼 가격을 주고 주택을 사려 하지 않는다.
다시 원론으로 돌아가서.
전셋값이 폭등한 것은, 첫째로는 은행 예금 이자율이 낮기 때문이고, 둘째로는 전세를 구하는 수요가 더 많기 때문이다.
정부에서는 자꾸 헛다리 짚기 정책을 내놓는데, 전셋값이 오르는 근본 원인을 정확히 파악하고 문제의 근원을 해결해야 한다.
방송에서 나온것처럼, 현재는 '전세' 가 '월세' 로 바뀌어 가는 시점이고,
억지로 '전세난' 을 해결하겠다고 이상한 정책을 펼 것이 아니라, '월세' 로 전환되는 과정에서의 소란을 최소화 하고 연착륙 시키는 정책을 펴야 한다.
그 대안으로, 국민임대주택을 많이 지어 보급하는 것이 가장 바람직하다.
국민임대주택[國民賃貸住宅]
서울을 떠난 사람들 - 제주 문화이민---------------------------------
2010년 방영된 '인간극장 - 날마다 소풍, 적게 벌어 행복하게 사는 법(5부작)' 이 있었다.
그 이후 몇년 사이, 예술가들이 제주도로 전입을 하는 사례가 급속히 늘어나기 시작한다.
나 역시 한때 제주도에 내려가서 살아볼까? 같은 막연한 생각을 잠깐 해본적도 있다.
서울로 왕복하기는 다소 힘들고 불편하고, 기반시설이 부족하고 문화생활 하기에 불편함이 많겠지만,
도심의 복잡한 환경을 벗어나 '삶' 자체에 더 집중할 수 있는 곳.
예술가들에게는 더 매력적으로 느껴질지도 모르겠다.
그들의 선택에 대해 뭐라 토를 달고 싶은 생각은 없다.
그들의 삶은 온전히 그들의 몫이니까.
'그들이 굳이 왜 제주도를 선택했을까?' 라는 생각이 들기는 한다.
도심을 조금만 벗어나면 조용하고 여유로운 자연은 곳곳에 있다.
아마도 '상징' 같은 의미가 아닐까 싶다.
전국 곳곳에 풍광 좋은 휴양지는 많이 있지만, 여유로운(적어도 겉으로 보이기에) 휴양지의 모습을 가장 상징적으로 가지고 있는 곳이 제주도다.
꽤 크기는 해도 차로 쉽게 이동할 수 있는 크기의 섬, 이국적인 해변도시의 해변을 떠올릴 수 있는 맑은 바닷가.
예술가들이 요즘 많이 이주하고 있다는 점도 매력일 수 있다.
일종의 '예술촌' 같은 상징성이랄까.
제주로 이사가는 사람들에 대한 방송을 보면 어두운 면은 거의 언급하지 않고,
마치 모두가 꿈꾸던 낭만적인 삶으로 그려지는데, 서울이나 다른 도시에 살다가 제주도로 가는 것은 많은 준비와 각오가 필요하다.
아래의 링크에서 소개된 제주 이민의 불편한 속내를 일단 보시고.
20121113-'제주 이민'에 숨겨진 불편한 진실
방송에 출연한 예술가들은 몇가지 부류로 분류되는데,
돈을 제법 많이 벌던 예술가가 제주도에 집을 재건축 혹은 리모델링 해서 멋지게 집을 꾸며놓고 사는 사례도 있지만,
사회생활을 한지 10년도 채 안되어 경제적 여유가 없거나 혹은 이제 막 예술 인생을 제주도에서 시작해보려는 사례자도 있어 보인다.
이미 어느정도 경제력이 있는 경우에는 아끼면서 혹은 이미 쌓아놓은 인지도로 서울권역에서 일거리를 맡아 원거리에서 일하는 방식으로 생계를 유지할 수 있다.
그러나, 후자의 경우처럼 인지도가 조금씩 쌓여가던 와중으로 약간의 경제력이 있거나 혹은 경제력이 부족한 경우가 문제다.
다행히(?) 인터뷰한 몇몇 예술가들은, 벌이가 쉬원찮을 거라는 점을 인지하고 있고 각오하고 있으며,
경제적으로 부족하더라도 가난해도 마음이 행복하면 됐다고 생각하는 경우가 많아 보이기는 한다.
예술은 대체로 먹고사는 문제가 해결된 사람들이 누리는 2차 산업이다.
또한, 인구가 많은 곳에서 예술에 대한 수요가 많고, 반대로 말하면 먹고 사는 문제가 해결되지 않은 지역이고,
인구가 적고 수요가 없으면 생계 유지가 곤란하다고 볼 수 있다.
이 부분에 대해서 '제주 문화예술재단' 같은 기구에서 어느정도 지원을 해주고는 있지만,
이미 제주도의 땅값과 집값이 도심 수준으로 급격히 올랐고, 허름한 변두리 농가도 씨가 말라서 5천~7천만원은 줘야 하며,
임대를 해서 리모델링을 했는데 쫒겨나는 사례도 많다고 한다.
암암리에 들리는 소문으로, 제주도 사람들이 타지역 사람들을 배척하는(사실 이건 어느 지방을 가도 비슷하겠지만) 성향이 강한데,
많이 융화되었다고는 해도 여전히 타지역 사람들이 생면부지인 제주도에서 정착한다는 것은 쉬운 일이 아니다.
---------------------------------------
덧글