주택의 내구성은 몇 년이나 될까? Miscellany

지금 살고 있는 집이 지어진지 오래되다 보니 이런저런 다양한 문제가 발생하고 있다.
원래 개인 주택은 살면서 계속 보수하는 것이고, 그렇게 보수를 하면서 수명이 늘어난다.
하지만, 주택을 짓는 공법이 변화하기도 하고, 영원할 것만 같은 여러 구조물들이 문제가 생기기 시작한다.
주변의 얘기에 따르면, 이 집을 지을 때는 특별히 단단하게 잘 만들었다고 한다.
그 정확한 의미를 알 수는 없지만, 쉽게 생각해보자면 ‘시멘트를 많이 섞어서 단단하게 작업을 했다’ 정도로 이해할 수 있다.

‘시멘트(cement)’는 사전적으로 물질과 물질을 접합하는 재료를 의미한다.
보통 석회석과 진흙과 적당량의 석고를 섞어 이긴 것을 구워서 가루로 만든 것을 말한다.
이것이 물을 넣으면 짧은 시간에 단단하게 변하면서 무기질을 서로 단단하게 접합하게 된다.

시멘트에 대한 지식백과 정보:

갑자기 웬 시멘트 얘기인가 하니, 아래의 뉴스를 읽다보니 여러 가지 생각들이 떠올라서다.

20130305-녹물 나오고… 춥고… 주차는 전쟁
(헌도시 되어가는 1기 신도시)

뉴스의 내용처럼 모든 신도시가 그렇다고 볼수는 없지만, 뉴스에 언급된 분당·일산·평촌 등지의 일부 아파트는 지어진지 20~22년 지나면서 문제가 발생하고 있다는 내용이다.
이런 집들은 건축할 때부터 규격에 맞지 않게 재료를 사용했거나 소위 ‘날림’으로 공사를 했을 가능성도 생각해볼 수 있다.
시간의 차이는 있겠지만, 우리가 사는 집들은 언젠가 이런 문제가 발생하게 되어 있다.

‘집의 내구성은 몇 년이다’라고 단순하게 결정지을 수는 없다.
어떤 재료를 이용해서 지었느냐에 따라서 달라지기 때문이다.
목재로 집을 지을 경우에는 썩지 않도록 처리를 했다면 더욱 오래가겠지만, 단순하게 목재의 겉면만 처리를 했다면 그 집의 내구성은 예상보다 훨씬 짧아질 것이다.
벽돌을 쌓고 시멘트를 이용해 집을 지었다고 해서 수명이 모두 동일하지 않다.
철근을 넣었다면 또 얘기는 달라진다.

벽돌은 어떤 종류를 이용했으며, 시멘트를 이용할 때는 모래와 시멘트를 어느 정도 비율로 배합을 했느냐에 따라 수명이 달라진다.
집을 지을 당시 함께 세운 벽이 약한 충격에도 부스러지고 있다.
시멘트 벽돌 자체의 수명이 다했다는 것이다.
벽돌 자체의 수명은 거의 다했지만, 그 외벽에 시멘트로 포장을 했고, 유성페인트로 물의 흡수를 막아서 어느 정도는 수명을 연장시켰을 것이다.
그러나 벽돌 자체가 가진 수명이 있기 때문에 영원하지는 않다.
대략 30~40년 정도면 시멘트 벽돌의 수명이 다한다고 볼 수 있는데, 외부 충격과 물에 노출될수록 수명은 짧아진다.

집 내부에서의 이야기는 또 달라진다.
집에는 수도와 하수관 및 전기선이 생활의 편의를 위해 공사가 되는데, 수도관을 어떤 재료를 이용했느냐, 하수관의 재료는 어떤 것이냐, 전기선의 재질은 어떤 것이냐 또한 집의 수명에 영향을 미친다.
벽은 두툼하게 시멘트를 많이 섞어 공사가 된 것 같지만, '단열' 이라는 개념이 없을때 지어진 집이라 난방비가 비싼 요즘 같은 시대에 맞지 않고, 유리창도 옛날 사람들이 좋아하던 큼지막한 사이즈의 창문으로 만들어졌다.
건물 외벽에 칠한 페인트는 수명이 다했고, 전기선의 수명도 다해가는 것 같다.
다행히 하수관은 겉으로 봐서는 멀쩡하지만, 집안 어디선가 PVC 에 구멍이 나거나 갈라져서 새고 있을지도 모른다.
집 외부에 공사된 부분에 문제가 발생하면 시멘트 걷어내고 공사를 하면 보수가 가능하지만, 집안 내부에서 문제가 발생할 경우 공사 규모도 커지고 공사비가 얼마가 들게 될지도 알 수 없다.
전기선은 아예 손을 대기도 힘들고, 수도관 역시 손을 대기 힘들다.
온돌 방식의 난방을 위해 바닥 아래에 매설된 온수관의 수명도 걱정이다.
그냥 어림잡아 계산해 봐도 집의 수명은 이런 제반 조건들을 따져봤을 때, 대략 30~40년이면 한계에 이르기 시작한다.

집의 구조물이 한계에 다다르면?
복잡하게 생각할것 없이 재건축을 해야 한다.
아예 건물을 허물어 버리고 다시 지어야 할수도 있고, 수도관, 전기선, 하수관 등이 있는 부분만 개보수를 할수도 있지만, 집의 특성상 수도관, 전기선, 하수관 등을 보수하려면 벽을 깨야 하기에 재건축과 크게 달라지지 않을것 같다.

개인주택도 이렇게 골치가 아픈데, 아파트라면 경제적인 규모 면에서도 훨씬 크고 이해관계가 복잡해진다.
서울과 같은 도심지의 아파트는 지가 상승으로 주택 가격은 상승한다.
따라서, 상승한 땅값으로 약간의 돈만 더 해서 건물을 재건축하면, 새로 지은 주택의 값이 훨씬 고가에 형성된다.
그런 식으로 부동산 투자가 이루어지는 것이지만, 만약 땅값이 떨어진다면 집주인은 낭패를 보게 된다.
건물은 낡아서 재건축이 필요하지만, 재건축을 하려면 몇천에서 몇억원의 추가 비용을 지불해야만 새로 지은 집에서 살 수 있기 때문이다.

땅값이 끝없이 상승한다면, 집을 소유하고 있는 것이 삶의 질이나 투자처로써 가치를 가지게 되지만, 땅값이 거의 변동이 없거나 하락한다면 집을 가지고 있는 사람은 30~40년 후에는 개보수를 위해 추가적으로 비용이 들여야 하고, 개보수나 재건축이 필요한 시점에 가진 돈이 없다면 곤란한 상황에 놓일수밖에 없다.

있어도 걱정, 없어도 걱정이다.

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